So überzeugen Sie Käufer mit einem starken Exposé
Das Exposé ist Ihre Visitenkarte. Gute Fotos, klare Fakten und vollständige Unterlagen entscheiden, ob ernsthafte Interessenten anfragen, oder scrollen weiter. Den Preis dazu: kostenlose Immobilienbewertung.
Was ein gutes Exposé enthält
Ein Exposé bündelt alle Informationen, die Käufer für die erste Entscheidung brauchen. Ob PDF, Portal-Inserat oder Maklermappe, der Inhalt zählt. Die Vermarktungsphase beschreibt der Verkaufsablauf im Detail.
Ansichten
10 bis 20 hochwertige Fotos: Außen, Wohnbereiche, Küche, Bad, Besonderheiten.
Kerndaten
Preis, Fläche, Zimmer, Baujahr, Energiekennwert, Lage.
Grundriss
Raumaufteilung auf einen Blick, Pflicht für die meisten Käufer.
Beschreibung
Sachlich, ehrlich, mit Lagevorteilen und bekannten Mängeln.
Fotos: der entscheidende erste Eindruck
Über 90 % der Suchenden filtern zuerst nach den Bildern. Schlechte Fotos kosten Anfragen, egal wie gut die Immobilie ist.
So gelingen Fotos
- Tageslicht nutzen, Blitz vermeiden
- Räume aufräumen, persönliche Gegenstände entfernen
- Weitwinkel sparsam, Verzerrung wirkt unseriös
- Außenansicht, Garten, Stellplatz nicht vergessen
- Professioneller Fotograf: 150 bis 400 €, oft rentabel
Reihenfolge
- Erstes Bild: beste Außen- oder Wohnraumansicht
- Dann: Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bad
- Grundriss und Lageplan ans Ende oder als separates PDF
- Keine leeren Räume ohne Kontext zeigen
Tipp: Vor den Fotos lohnt sich oft leichte Aufbereitung: frische Farbe, aufgeräumte Flächen, gepflegter Garten.
Text und Fakten: ehrlich statt werblich
Pflichtangaben
- Kaufpreis (oder „auf Anfrage" mit Begründung)
- Wohnfläche nach Berechnungsstandard
- Anzahl Zimmer, Baujahr, Objektart
- Energiekennwert und Effizienzklasse
- Provision und Käuferprovision, falls Makler
Beschreibungstext
- Lage: Infrastruktur, ÖPNV, Schulen, konkret, nicht generisch
- Ausstattung: Bodenbeläge, Fenster, Heizung, Einbauküche
- Mängel benennen: fehlender Lift, Sanierungsbedarf, Lärm
- Keine Übertreibungen („Traumvilla" bei Reihenhaus)
Energieausweis, Grundriss und Anhänge
Vollständige Unterlagen signalisieren Seriosität und beschleunigen die Bankprüfung beim Käufer.
Im Exposé integrieren
- Energieausweis: Kennwerte im Text, Ausweis bei Besichtigung
- Grundriss mit Maßen (scan oder neu erstellen: 100 bis 300 €)
- Lageplan oder Kartenansicht
- Bei ETW: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage
Auf Anfrage bereithalten
- Grundbuchauszug (aktuell)
- Flurkarte, Baugenehmigungen bei Umbauten
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlung
- Mietvertrag bei Verkauf mit Mietern
Typische Fehler im Exposé
Das kostet Anfragen
- Zu wenige oder dunkle Fotos
- Fehlender Energiekennwert im Inserat
- Veralteter oder unrealistischer Preis
- Grundriss fehlt komplett
- Wohnfläche falsch oder nicht nachvollziehbar
Das kostet Vertrauen
- Mängel verschweigen (kommt bei Besichtigung raus)
- Stockfotos statt echter Bilder
- Widersprüchliche Angaben zwischen Portal und PDF
- Übertriebene Superlative ohne Substanz
- 15+ gute Fotos bei Tageslicht
- Alle Pflichtangaben inkl. Energiekennwert
- Grundriss beifügen
- Preis an Marktwert anlehnen
- Mängel ehrlich benennen
- Exposé vor Veröffentlichung von Dritten prüfen lassen
FAQ zum Exposé
Brauche ich ein PDF-Exposé oder reicht das Portal-Inserat?
Lohnt sich ein professioneller Fotograf?
Muss der Energieausweis ins Exposé?
Der richtige Preis fürs Exposé
Ein marktgerechter Angebotspreis ist die halbe Miete. Ermitteln Sie Ihre Indikation in wenigen Minuten.
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