Haus mit Mietern verkaufen, was Eigentümer wissen müssen
Ein Verkauf mit bestehenden Mietverhältnissen folgt anderen Regeln als der Leerstandverkauf. Mieter bleiben, Kündigungsschutz gilt, und die Käuferschaft sieht anders aus. Für die Preisfindung: kostenlose Immobilienbewertung.
Verkauf „wie vermietet"
Beim Verkauf eines vermieteten Hauses oder einer Wohnung gehen die Mietverträge auf den Käufer über. Sie können Mieter nicht einfach vor dem Verkauf loswerden. Der Verkaufsguide beschreibt den allgemeinen Ablauf, hier die Besonderheiten bei Bestandsmietern.
Was gilt
- Mietverträge bleiben bestehen
- Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten ein
- Kaution wird übergeben
- Mieteinnahmen fließen ab Übergabe an den Käufer
Was nicht geht
- Eigenbedarfskündigung nur wegen Verkauf (mit Ausnahmen)
- Heimliche Besichtigungen ohne Mieter
- Mietvertrag einseitig ändern vor Übergabe
§577 BGB: Kündigungsschutz beim Verkauf
Mieter genießen besonderen Schutz, wenn der Vermieter wechselt. Das ist für Käufer und Verkäufer gleichermaßen relevant.
Schutzfrist
- Mieter kann Kündigung des alten Vermieters für 3 Jahre widersprechen
- Gilt bei Wohnraum, nicht bei Gewerbe
- Käufer muss mit langfristiger Vermietung rechnen
Ausnahmen
- Mieter wurde vor Verkauf ordentlich gekündigt (Fristen beachten)
- Mieter verzichtet schriftlich auf den Widerspruch
- Bei Eigenbedarf des Käufers: eigene Fristen und Voraussetzungen
Hinweis: Mietrecht ist komplex. Bei Unsicherheit zu Kündigung oder Übergabe einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen.
Wer kauft vermietete Objekte?
Kapitalanleger
- Hauptzielgruppe für vermietete Häuser und MFH
- Kalkulieren mit Nettokaltmiete, Leerstandsrisiko und Instandhaltung
- Faktor 20 bis 30× Jahresnettokaltmiete als grober Richtwert (regional stark unterschiedlich)
- Bestandsmietverträge und Miethöhe sind zentral
Selbstnutzer
- Selten bei bestehenden Mietern, außer bei Auszug oder Verzicht
- Endkäufer zahlen meist deutlich mehr als Anleger
- Leerstand vor Verkauf kann den Preis steigern, ist aber nicht immer möglich
Preisabschlag und Rendite
Vermietete Objekte werden anders bewertet als Leerstand für Selbstnutzer. Der Abschlag ist kein „Verlust", sondern eine andere Käuferlogik.
Was den Preis drückt
- Untermarktmiete: Käufer kalkuliert mit Ist-Miete, nicht Potenzial
- §577-Widerspruch: Planungssicherheit für Käufer sinkt
- Sanierungsstau und Nebenkostenabrechnungen
- Kleinere Zielgruppe als bei Eigennutzung
Was den Preis stützt
- Stabile, langjährige Mieter mit pünktlicher Zahlung
- Index- oder Staffelmiete
- Gute Lage mit solider Rendite
- Voll vermietetes Mehrfamilienhaus mit überschaubarem Verwaltungsaufwand
Tipp: Kosten und Steuern beim Verkauf finden Sie im Artikel Haus verkaufen: Kosten. Zur Wertermittlung: Immobilienwert ermitteln.
Ablauf und Kommunikation mit Mietern
Besichtigungen
- Mieter rechtzeitig informieren und Termine abstimmen
- Recht auf Besichtigung besteht, aber mit Ankündigung und Rücksicht
- Datenschutz: Mietverträge erst nach ernsthaftem Interesse zeigen
Übergabe an Käufer
- Alle Mietverträge, Kautionsnachweise, NK-Abrechnungen übergeben
- Mieter über Eigentümerwechsel schriftlich informieren
- Neue Bankverbindung für Mietzahlungen mitteilen
- Mietverträge und Kautionsnachweise sammeln
- Letzte Nebenkostenabrechnungen bereithalten
- Mieter über Verkauf und Besichtigungen informieren
- Zielgruppe: Kapitalanleger statt Selbstnutzer
- Rendite und Faktor für Preisfindung nutzen
- §577 BGB und Kündigungsschutz im Kaufvertrag berücksichtigen
FAQ zum Verkauf mit Mietern
Kann ich vor dem Verkauf die Mieter kündigen?
Wie viel weniger ist ein vermietetes Haus wert?
Muss ich Mieter über den Verkauf informieren?
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